تطرق العديد من الأشخاص إلى تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي في السعودية وذلك لأن الصك المشاع هو أحد الصكوك العقارية في المملكة العربية السعودية، إلا أنه لا يعد صكاً رسمياً وقد أتاحت الجهات المختصة في المملكة إمكانية تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي بعد استيفاء عدد من المتطلبات والتقديم بشكل رسمي.
ففي مقالنا هذا سنعرض أفضل المعلومات عن رخصة بناء صك مشاع فيما يوضح مستقبل الصك المشاع، والجدير بالذكر في حال انتقل جزء من العقار بصك ناتج فالحالة الأولية منتهي تابع معنا قراءة هذا المقال لزيادة المعلومات لديك. يبحث الكثير من ملاك العقارات عن طريقة تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي مستقل (مفرز) في السعودية، خاصة عند الرغبة في البيع أو البناء أو الرهن أو إنهاء الشراكة. ويُعد فرز عقار مشاع خطوة أساسية لتحديد نصيب كل شريك بشكل مستقل ومنع النزاعات المستقبلية.
في هذا المقال نشرح:
- ما هو الصك المشاع؟
- شروط التحويل إلى صك رسمي.
- خطوات التحويل عبر منصة ناجز.
- متطلبات توثيق ملكية مشاع وإجراءات إثبات ملكية عند وجود إشكال
ما هو الصك المشاع وما الهدف منه
الصك المشاع هو صك مشترك بين عدة أشخاص يتم فيه تقسيم الأرض بشكل غير رسمي، ولا يتوفر صك حر مستقل معتمد لكل قطعة من مساحة الأرض،
حيث يقدم لكل مالك من ملاك الصك المشاع صورة عن الصك، موثق عليها في خلفها اسم المالك، ومقدار المساحة المحددة التي يمتلكها،
ويعامل هذا الصك معاملة الصك المملوك لشخص واحد من ناحية الإجراءات القانونية والخدمات المختلفة.
حيث تمثل الهدف من الصك بأنه يقوم على فكرة مشاركة مجموعة من الأفراد في تمويل مشروع، أو تمويل علمية استثمارية وفقاً لقواعد الشريعة الإسلامية، وتكون هذه المشاركة في الربح والخسارة.
وأيضاً له دور بإثبات الملكية لأنها خرجت من جهة رسمية معنية بالموضوع وتتسبب هذه الصكوك بعدم انتفاع حامل الصك المشترك من الإعانة الصناعية، أو الزراعية، أو من الصندوق العقاري، لأن ملكيته ليست حصرية.
لذلك؛ فإن الصك المشاع هو صك ملكية يشترك فيه أكثر من شخص في عقار واحد دون تحديد جزء مفرز لكل مالك، بحيث تكون الملكية بنسبة شائعة (نصف – ثلث – ربع… إلخ) من كامل العقار.
مثال:
أرض مساحتها 1000 متر مملوكة لثلاثة أشخاص بنسبة ⅓ لكل منهم دون تقسيم فعلي.
هذا النوع من الصكوك يسبب صعوبات في:
- البيع الفردي.
- استخراج رخصة بناء.
- الرهن العقاري.
- نقل الملكية الجزئية.
ولهذا يسعى الشركاء إلى فرز عقار مشاع وتحويله إلى صك رسمي مستقل لكل شريك.
اقرأ أيضاً: طريقة تحديث الصكوك العقارية في السعودية 2024
أنواع صكوك المشاع في النظام السعودي
يمكن تقسيم صكوك المشاع في النظام السعودي إلى نوعين رئيسيين:
- صك المشاع العادي
حيث يتضمن صك المشاع العادي أسماء جميع الشركاء في العقار ونسب حصصهم فيه أيضاً رقم السجل العقاري للعقار وموقع العقار ومساحته،
ولا يتضمن هذا الصك أي أحكام خاصة بكيفية إدارة العقار المشترك، أو كيفية التصرف فيه.
- صك المشاع المفرز
يتضمن صك المشاع المفرز جميع المعلومات الواردة في صك المشاع العادي وأحكام خاصة بكيفية إدارة العقار المشترك، أو كيفية التصرف فيه.
هل الصك المشاع معترف به في البلدية؟
لا يمكن رهن العقار أو تقديم الجزء المشاع للبلدية، فيعتبر الصك المشاع مخالفاً لطلب خدمات البلدية، فلا يستطيع الاستفادة من خدمات المياه والكهرباء وغيرها،
لأن شركة الكهرباء ترفض توصيل الخدمات لهذه الأراضي كون الشوارع غير معتمدة رسمياً من قبل البلدية،
فكانت تلك النزاعات والمشاكل بعضها التعدي من قبل بعض الملاك على الشوارع غير الرسمية وأيضاً التعدي الحاصل من قبل بعض الملاك على الأملاك المجاورة.
ويعتبر الصك المشاع غير معترف في البلدية نظراً لأنه من الصعب تقديم الخدمات الأساسية للأراضي المقسمة بنظام الصك المشاع،
لذا فإن وزارة الخدمات الكهربائية، ووزارة الزراعة ترفض الاعتراف بالصك المشاع كما لا يجوز رهن العقار أو تقديم الجزء المشاع إلى جهات البلدية.
اقرأ أيضاً: المحكمة التجارية بالرياض وكل ما تود معرفته عنها
عيوب الصك المشاع
سنقوم بتوضيح عيوب الصك المشاع حيث يتسم كل صك مشاع بعدد من العيوب التي تنطلق من فكرة التشاركية،
والتي لا تمكن المالك أن يحظى باستقلال تام ضمن قيودها في هذا العقد حيث تمثلت عيوب الصك المشاع بما يلي:
- إن العقار المشاع لا يحتوي على مخطط رسمي ومعتمد يمكن الوثوق به كشكل ثابت لدى الجهات الرسمية المختصة في حال تم الوصول إلى أحد المشاكل والخلافات بين الشركاء في هذا العقار.
- لا يتم اعتماد الشوارع عند الجهات الرسمية وعليه يكون العقار قطعة مشتركة وموحدة تعود لموجب الصك الأصل، واستناداً على ذلك لا يتم توصيل الخدمات الأساسية للشركاء في العقار ولا يتم منح رخصة بناء.
- لا يحتوي العقار المشاع على تحديد معتمد ورسمي بالقطعة المشاعة، وبناءً على ذلك قد تحدث عدد من الخلافات بين الشركاء في هذا العقار الذي يعد أحد أصناف عقود التملك الشرعية.
بيانات تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي
حددت وزارة العدل في المملكة العربية السعودية مجموعة متطلبات يجب استيفاؤها عند تقديم طلب تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي وهي كالتالي:
- مصور جوي للأرض.
- مخطط تنظيم للأرض.
- رفع مساحي لإحداثيات الأرض من مكتب مساح معتمد.
- وثيقة إثبات عدم حصول المالك على حكم نهائي في العقار المراد تحويله.
- تقديم المستندات الرسمية الخاصة بطلب تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي للمحاكم المختصة في المملكة.
ولمعرفة لماذا يتم إيقاف الصك المشاع والمزيد من المعلومات عن الصكوك الزراعية المشاعة أو رخصة بناء صك مشاع ننصحك بتوكيل محامي رسمي ومعترف به علماً وعملاً وهنا نقدم لك خبرات محامي شركة نخبة في السعودية لا تتردد عزيزي العميل.
اقرأ أيضاً: انواع الشركات المساهمة و ميزاتها في السعودية
كيفية تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي
تندرج خطوات تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي وفق ما يلي:
- التوجه إلى مقر وزارة الشؤون البلدية والقروية السعودية.
- إحضار موافقة وزارة الشؤون البلدية والقروية على طلب تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي.
- زيارة كتابة العدل وتقديم طلب تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي.
ولا بد من استكمال إجراءات الحصول على ما يلي:
- زيارة مكتب مساحي معتمد لاستكمال عملية المسح لإحداثيات الأرض.
- تقديم الأوراق والثبوتيات المطلوبة.
- استكمال عملية تحَويل الصك المشاع إلى صك رسمي.
تحويل الصك الزراعي إلى سكني
لإفراغ صك زراعي مشاع أو لتحويل صك زراعي إلى سكني لا بد من اتباع خطوات عديدة ومن تلك الخطوات ما يلي:
- قم بتقديم نسخة طبق الأصل من بطاقة الهوية للمالك.
- تقديم طلب إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان بتجزئة العقار.
- الحصول على موافقة وزارة البيئة والمياه والزراعة.
- ضرورة الحصول على موافقة صندوق التنمية الزراعية.
- ثم قم بتصديق التجزئة من كاتب العدل.
- ثم ابدأ في تسجيل العقارات الناتجة عن التجزئة.
- التأكد من تحديث الصكوك المستخدمة في إتمام العملية.
شروط تحويل الصك الزراعي إلى سكني
نصت الجهات المختصة على توفر مجموعة من الشروط من أجل إنشاء رخصة بناء صك مشاع أو لإيقاف الصك المشاع وأيضاً لتحويل الصك الزراعي إلى سكني، ومن هذه الشروط ما يلي:
- ألا تقل مساحة الأرض الزراعية عن 8.5 متر.
- الحصول على موافقة وزارة البيئة والمياه والزراعة قبل إتمام إجراء أن تكون الأرض خالية من أي مشاكل قانونية.
- يشترط الحصول على موافقة صندوق التنمية الزراعية قبل القيام بأي إجراء يتعلق بتغيير الغرض من الأرض الزراعية، وذلك في حال كان المالك قد حصل على قرض من الصندوق لتطوير الأرض الزراعية.
- يجب أن يكون هناك تخطيط سكني خاص بمنطقة المالك، وذلك للتأكد من أن الأرض مناسبة للبناء السكني.
ولمعرفتك عزيزي العميل عن المزيد من المعلومات فيما يخص مستقبل الصك المشاع أو إفراغ جزء من صك زراعي وإفراغ صك زراعي مشاع، لا بد من استشارة محامي ذو خبرة وننصحك بمحامو شركة نخبة في السعودية.
اقرأ أيضاً: شركة ذات مسؤولية محدودة | تعريفها وفق القانون السعودي ومميزاتها وعيوبها
طريقة استخراج صك في نظام الصكوك الجديد
من أجل استخراج صك في نظام الصكوك الجديد لا بد من اتباع الخطوات التالية:
- الدخول إلى موقع وزارة العدل السعودية
- ادخل على الخدمات الإلكترونية واختر كتابات العدل.
- اختر مرة أخرى كتابات العدل واختر خدمة تحديث الصكوك لتحويلها لإلكترونية.
- اضغط على الحصول على الخدمة واقرأ شروط تحديث الصك.
- اضغط على الدخول إلى الخدمة عبر نفاذ. اختر كلمة المرور ورسالة أو بطاقة الهوية الوطنية.
- إدخال كلمة المرور وتسجيل الدخول.
- اضغط على متابعة ووافق على التعهد الخاصة بالبيانات.
- اختر طلب جديد وأدخل بيانات مقدم الطلب.
- اضغط على حفظ ومتابعة.
- قم بتأكيد البيانات المدخلة مسبقاً.
- اضغط على إرسال الطلب لكتابة العدل.
- سوف تنبثق رسالة لتأكيد الإرسال ونوافق عليها.
- قم بإدخال رقم الهاتف بمقدمة الدولة اضغط متابعة إرسال الطلب.
لماذا يتم تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي؟
تحويل الصك المشاع إلى صك مفرز يمنح المالك:
- استقلالية كاملة في التصرف بعقاره.
- سهولة البيع أو الرهن.
- وضوح الحدود والمساحة.
- تقليل النزاعات بين الشركاء.
- إمكانية إصدار رخصة بناء.
وتتم هذه الإجراءات تحت إشراف وزارة العدل عبر خدماتها الإلكترونية في منصة ناجز.
شروط تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي
لإتمام عملية توثيق ملكية مشاع وتحويله إلى صك مستقل، يجب توفر الشروط التالية:
1. موافقة جميع الشركاء
في حال القسمة الرضائية، يشترط اتفاق جميع الملاك على الفرز.
2. قابلية العقار للقسمة نظامًا
يجب أن يكون العقار قابلًا للتجزئة وفق الاشتراطات البلدية والتنظيمية.
3. وجود مخطط مساحي معتمد
إعداد رفع مساحي يحدد حدود كل جزء بشكل دقيق.
4. عدم وجود نزاع قضائي قائم
إذا كان هناك خلاف بين الشركاء، يتطلب الأمر رفع دعوى قسمة إجبار.
5. مطابقة الاشتراطات البلدية
خصوصًا في الأراضي داخل النطاق العمراني.
خطوات تحويل الصك المشاع عبر ناجز
يمكن تنفيذ الإجراءات إلكترونيًا عبر:
الخطوة الأولى: الدخول إلى منصة ناجز
تسجيل الدخول عبر حساب النفاذ الوطني.
الخطوة الثانية: تقديم طلب قسمة أو فرز عقار
اختيار خدمة (إثبات قسمة عقار – فرز عقار مشاع).
الخطوة الثالثة: إرفاق المستندات
- صورة الصك المشاع.
- مخطط مساحي معتمد.
- موافقة الشركاء (إن وجدت).
الخطوة الرابعة: إحالة الطلب للجهة المختصة
قد يُحال الطلب إلى البلدية أو المحكمة المختصة.
الخطوة الخامسة: إصدار صكوك مستقلة
بعد الموافقة، يتم إصدار صك رسمي مستقل لكل شريك.
الفرق بين الصك المشاع والصك الرسمي (المفرز)
| المقارنة | الصك المشاع | الصك الرسمي المفرز |
|---|---|---|
| الملكية | مشتركة بنسبة شائعة | ملكية مستقلة محددة |
| البيع | يتطلب موافقة أو تصرف بالحصة | بيع مباشر |
| البناء | غالبًا معقد | سهل وفق النظام |
| الرهن | صعب أو محدود | متاح |
الأسئلة الشائعة الخاصة بمقال تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي في السعودية 2024
تشمل ما يلي:
إن الصك المشاع للبيع هو صك إثبات ملكية الملكية لأكثر من شخص واحد، بينما صك الحر هو صك إثبات ملكية الحق واحد فقط، وصك الوقف هو صك إثبات ملكية الاختصاص أو الأشخاص المرتبطين بشخص أو فئة محددة.
إن وزارة العدل أوقفت بشكل فوري إفراغ الصكوك المشاعة، محذراً في ذات السياق من أن يتم بيع أي خارج نطاق الإفراغ النظامي لتحديد اتجاه غير محدد.
شروط عملية توثيق الصك المشاع تمثلت بما يلي:
إثبات كافة المتطلبات بواقع سجلات العملية.
العمل على إثبات النسبة الخاصة بملكية باقي الشركاء، قبل العمل على نقل ملكية الصك الصادر بملكية أحدهم.
العمل على تطبيق الإجراءات على كافة الصكوك المشاعة قبل وبعد تاريخ إصدار الضوابط.
خلاصة
إن تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي في السعودية يمنحك استقرارًا قانونيًا وحرية تصرف كاملة في عقارك. سواء كنت تسعى إلى فرز عقار مشاع، أو ترغب في توثيق ملكية مشاع، أو تحتاج إلى دعوى إثبات ملكية، فإن اتباع الإجراءات النظامية عبر منصة ناجز يضمن لك تحويلًا صحيحًا ومعتمدًا.
إذا كنت تواجه تعقيدًا في القسمة أو رفض أحد الشركاء، فإن التوجيه القانوني الصحيح يختصر الوقت ويمنع النزاعات المستقبلية.