يُعد السطح في العقار السعودي جزءًا من الملكية المشتركة أو الخاصة حسب نوع العقار ونظام التمليك. تختلف القوانين والحقوق بحسب ما إذا كان العقار في شقق التمليك أو مملوك بالكامل لشخص واحد، وقد تنص أنظمة البناء على حقوق محددة لكل مالك في استخدام السطح.
وتتجسد ملكية السطح في العقار السعودي في نوعان مفرزة أو شائعة حيث يعد سطح العقار من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك.
الملكية الشائعة هي ملكية مشتركة بين شخصين أو أكثر بحيث يأخذ كل منهم ما يحق له من المال الشائع ولا خوف من الاعتماد على هذه الفكرة لأنه لا يمكن لأي من الشركاء الانفراد باستعمال المال الشائع.
أما المفرزة عبارة عن ملكية تكون مفرزة لشخص واحد باسمه وضمن ملكيته وبالتالي هذا ينطبق على ملكية أسطح العقارات.
اقرأ أيضاً: نظام ملكية الوحدات العقارية وكل ما ترغب بمعرفته
حق الملكية في النظام السعودي
إن النظام السعودي جعل حق الملكية حقاً دستورياً معترف به فهو حق مضمون ويحمي الملكية الخاصة التي تؤدي دورها بانتظام ولا تتجاوزه.
أخذ النظام السعودي أحكام الملكية من الشرعية الإسلامية فهو نظاماً لا يكون حق مطلق وبدون حدود فهو مقيد بالنصوص الشرعية في النظام السعودي.
ملكية السطح وفقاً للنظام السعودي
بدأت أهمية نظام السفل والعلو تتناقص بعد انتشار الأبنية الكبيرة التي يتلاءم معها نظام الطبقات المفرزة والشيوع الإجباري ولكن مازال هذا النظام مطبقاً في بعض الحالات التي أقرها المشرع.
هل السطح من حق الدور الأخير؟
في كثير من العقارات، يظن البعض أن السطح من حق الدور الأخير فقط، لكن القانون السعودي يوضح أن الملكية قد تكون مشتركة بين جميع مالكي العقار، وتخضع للوائح التنظيمية والأنظمة العقارية المعتمدة، ولا يحق لأي مالك بناء إضافي دون موافقة الجهات المختصة.
لنتحدث عن التزامات كل من صاحب السفل والعلو:
التزامات صاحب السفل
الالتزام بإجراء الترميمات والصيانة فعلى صاحب السفل أن يقوم بأعمال الصيانة لمنع سقوط العلو في حال امتنع عن القيام بها فللمحكمة حق التصرف بعد تقديم طلب من المتضرر وتأمره بالقيام لهذه الأعمال.
الالتزام ببناء السفل في حال تهدمه وأيضاً يلزم بإعادة بنائه وترميمه وإلا يحق للمحكمة الأمر ببيعه دون الرجوع إلى رأيه وهذا في حال كان التهدم بسبب خطأ من صاحبه.
التزامات صاحب السطح
لا يمكن لصاحب السطح الزيادة في علو بناءه إذا كان قد يتسبب بضرر للسفل ويتعين على صاحب العلو أن يزيل كافة الأضرار وأن يلتزم بصيانة الأرضيات.
اقرأ أيضاً: رقم محامي شركات الرياض جدة وكامل السعودية
البناء فوق السطح
البناء فوق السطح يخضع لشروط صارمة في السعودية، سواء في العقارات السكنية أو التجارية. أي بناء إضافي يجب أن يكون ضمن الترخيص الرسمي من البلدية والجهات المختصة، مع الالتزام بالحدود التنظيمية للارتفاع والمساحة.
كيفية إثبات ملكية العقار في النظام السعودي
يسعى الكثير من الأشخاص إلى تحصيل عقار وإمكانية تثبيته وذلك يتم بمعرفة الطرق والوسائل التي يعترف بها النظام السعودي.
هناك أركان لبيع العقار، وأهمها ركن الثمن.
إذا كان البيع بين شخصين، ورفع أحدهما دعوى على الآخر بسبب عدم فراغ العقار، وكان الطرف الآخر موافقًا على البيع لكن لم يوافق على الثمن، تحكم المحكمة برد الدعوى.
أركان بيع العقار تتجسد فيما يلي:
- العاقد البائع من الضرورة وجود بائع في العقد.
- العاقد المشتري أيضاً وجود مشتري في العقد.
- صيغة العقد وتحوي كل لفظ أو فعل يدل عليه.
- المعقود عليه الثمن فلا بد من تحديد الثمن والموافقة عليه.
وللعلم إن هذه الأركان تلغى أمام الإجبار والإكراه من قبل أحد العاقدين فإن البيع يفسخ.
من طرق تقسيم الأرض والسطح على ملاك الشقق
يتم تقسيم الأرض والسطح على ملاك الشقق بعدة طرق فإذا اتفقت مساحتها لا بد من اختلاف قيمتها وذلك تبعاً لاختلاف الموقع والمواصفات يتم ذلك حسب الاتفاق.
سنقوم بذكر هذه الطرق:
- أن تكون نسبة الغرامة على عدد الوحدات العقارية بعيداً عن مساحتها وموقعها وأن يكون حق التملك أو الانتفاع بسطح البناء أو اختصاصاته أو أرضه.
- أن يكون حسب عدد حصص الملاك بغض النظر عن مواصفاتها ومواقعها.
- أن يكون حسب قيمة الشقة مهما كانت مساحتها أو موقعها فليس من الممكن أن تكون الشقق الأكبر مساحةً ذو سعر أعلى من الشقق ذات الموقع الأفضل فلذلك يتحدد قيمتها نسبةً لمواصفاتها.
اقرأ أيضاً: رفع دعوى جرائم معلوماتية وغرامة الجريمة المعلوماتية – شركة النخبة للمحاماة
حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة
تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزاً وبالتالي فائدتها تتجسد فيما يلي:
- ثمن الأرض يوزع بين الجميع حسب قيمة كل وحدة تقدم وذلك في حال لو أن البناء قد انهدم.
- حسب نسبة قيمة وحدة كل مالك من الوحدات، يحصل كل مالك على نصيبه ويُغرم حسب الاستحقاق.
إذا تمكن أهل البناء من زيادة عدد الطوابق، يكون استثمار هذه الزيادة من نصيب الجميع، بشرط رضا الجميع وعدم الإضرار بأصل البناء. - إذا منح البناء قرضاً بدلاً من نزع ملكية الموقع فتكون قسمته كما تقدم.
ويمكن تقسيم السطح في الملكية المشتركة قسمة انتفاع وليست تملك ويتم هذا بالتراضي.
وللحصول على معلومات أكثر يرجى التواصل مع شركة النخبة للمحاماة عبر أيقونة الواتساب.
تقسيم السطح في الملكية المشتركة
عند وجود ملكية مشتركة للعقار، يُطبق مفهوم تقسيم السطح في الملكية المشتركة، بحيث يتم تحديد حقوق كل مالك في الاستخدام والتعديل على السطح، ويمنع البناء الفردي دون موافقة باقي الملاك.
هل السطح من حق المستأجر؟
عادةً، لا يشمل السطح حقوق المستأجر إلا إذا نص العقد على ذلك. إذ تظل ملكية السطح للمالك أو مشتركي العقار، ويُسمح باستخدامه فقط حسب الشروط المحددة في العقد.
الأسئلة الشائعة لمقال ملكية السطح في العقار السعودي:
من المتعارف عليه أن سطح البنايات ليس من حق السكان أو مشتري الوحدات السكنية وإنما هو حق خالص لمالك العقار.
إذا ذكر بالصك أن السطح ضمن ملكية العقار فهو ملك لصاحب الشقة أما إذا ذكر بأنه من الأجزاء المشتركة فهو حق للجميع ولتفاصيل أدق بإمكانك مراجعة اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات.
يحق لكل صاحب شقة أو طابق أو محل أو أي بناء على عقاره أو عقار غيره تسجيل ما يملكه لدى دائرة تسجيل الأراضي كجزء مفرز ومستقل.
تعتبر عندئذ أرض العقار المنشأ عليها البناء وأجزاء البناء المعدة للاستخدام المشترك قسماً مشتركاً لجميع أصحاب الطوابق أو الشقق أو المحلات.
قضت المحكمة بأن سطع العقار يعتبر ملكية مشتركة بين ملاك العقار الواحد، إلا إذا لم يشترط مالك العقار في عقود البيع إخراجه من بين الملكية.
من أهم مميزات شراء شقة بدون حصة في الأرض هو انخفاض سعرها مقارنةً بشقة لها حصة في الأرض.
لكن في حال تعرض المبنى للسقوط، لن تملك أي حق في الأرض، وستخسر كامل المبلغ المستثمر في الشقة أو العقار.
حتى وإن كانت الشقة غير مرخصة، يمكن توثيقها قانونيًا بالأوراق السليمة.
يقوم الشهر العقاري بالتحقق من التراخيص الخاصة بالأوراق المتعلقة بالعقار قبل توثيقها.
تواصل معنا عبر الواتساب، واحصل على استشارة قانونية من فريق مُختص بالقضايا العقارية
خاتمة
في الختام، تُوضح القوانين السعودية أن ملكية السطح في العقار تعتمد على نوع الملكية، سواء كانت مشتركة أو خاصة، وعلى نظام التمليك المعتمد. لا يحق لأي شخص البناء فوق السطح أو استخدامه دون موافقة الجهات المختصة أو باقي الملاك. فهم الحقوق والالتزامات المتعلقة بالسطح يحمي المالكين والمستأجرين على حد سواء ويضمن الالتزام بالقانون وتنظيم استخدام العقار بشكل سليم.