تتجسد ملكية السطح في العقار السعودي في نوعان مفرزة أو شائعة حيث يعد سطح العقار من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك.
الملكية الشائعة هي ملكية مشتركة بين شخصين أو أكثر بحيث يأخذ كل منهم ما يحق له من المال الشائع ولا خوف من الاعتماد على هذه الفكرة لأنه لا يمكن لأي من الشركاء الانفراد باستعمال المال الشائع.
أما المفرزة عبارة عن ملكية تكون مفرزة لشخص واحد باسمه وضمن ملكيته وبالتالي هذا ينطبق على ملكية أسطح العقارات.
اقرأ أيضاً: نظام ملكية الوحدات العقارية وكل ما ترغب بمعرفته
Table of Contents
حق الملكية في النظام السعودي
إن النظام السعودي جعل حق الملكية حقاً دستورياً معترف به فهو حق مضمون ويحمي الملكية الخاصة التي تؤدي دورها بانتظام ولا تتجاوزه.
أخذ النظام السعودي أحكام الملكية من الشرعية الإسلامية فهو نظاماً لا يكون حق مطلق وبدون حدود فهو مقيد بالنصوص الشرعية في النظام السعودي.
ملكية السطح وفقاً للنظام السعودي
بدأت أهمية نظام السفل والعلو تتناقص بعد انتشار الأبنية الكبيرة التي يتلاءم معها نظام الطبقات المفرزة والشيوع الإجباري ولكن مازال هذا النظام مطبقاً في بعض الحالات التي أقرها المشرع.
لنتحدث عن التزامات كل من صاحب السفل والعلو:
التزامات صاحب السفل
الالتزام بإجراء الترميمات والصيانة فعلى صاحب السفل أن يقوم بأعمال الصيانة لمنع سقوط العلو في حال امتنع عن القيام بها فللمحكمة حق التصرف بعد تقديم طلب من المتضرر وتأمره بالقيام لهذه الأعمال.
الالتزام ببناء السفل في حال تهدمه وأيضاً يلزم بإعادة بنائه وترميمه وإلا يحق للمحكمة الأمر ببيعه دون الرجوع إلى رأيه وهذا في حال كان التهدم بسبب خطأ من صاحبه.
التزامات صاحب السطح
لا يمكن لصاحب السطح الزيادة في علو بناءه إذا كان قد يتسبب بضرر للسفل ويتعين على صاحب العلو أن يزيل كافة الأضرار وأن يلتزم بصيانة الأرضيات.
اقرأ أيضاً: رقم محامي شركات الرياض جدة وكامل السعودية
كيفية إثبات ملكية العقار في النظام السعودي
يسعى الكثير من الأشخاص إلى تحصيل عقار وإمكانية تثبيته وذلك يتم بمعرفة الطرق والوسائل التي يعترف بها النظام السعودي.
هناك أركان لبيع العقار ومن هذه الأركان الركن الأهم هو ركن الثمن ففي حال كان البيع بين شخص وقام أحدهما برفع دعوى على الأخر بأنه لم يفرغ العقار لصالحه والطرف الأخر وافق على البيع لكن لم يوافق على الثمن هنا يتم الحكم برد الدعوى.
أركان بيع العقار تتجسد فيما يلي:
- العاقد البائع من الضرورة وجود بائع في العقد.
- العاقد المشتري أيضاً وجود مشتري في العقد.
- صيغة العقد وتحوي كل لفظ أو فعل يدل عليه.
- المعقود عليه الثمن فلا بد من تحديد الثمن والموافقة عليه.
وللعلم إن هذه الأركان تلغى أمام الإجبار والإكراه من قبل أحد العاقدين فإن البيع يفسخ.
من طرق تقسيم الأرض والسطح على ملاك الشقق
يتم تقسيم الأرض والسطح على ملاك الشقق بعدة طرق فإذا اتفقت مساحتها لا بد من اختلاف قيمتها وذلك تبعاً لاختلاف الموقع والمواصفات يتم ذلك حسب الاتفاق.
سنقوم بذكر هذه الطرق:
- أن تكون نسبة الغرامة على عدد الوحدات العقارية بعيداً عن مساحتها وموقعها وأن يكون حق التملك أو الانتفاع بسطح البناء أو اختصاصاته أو أرضه.
- أن يكون حسب عدد حصص الملاك بغض النظر عن مواصفاتها ومواقعها.
- أن يكون حسب قيمة الشقة مهما كانت مساحتها أو موقعها فليس من الممكن أن تكون الشقق الأكبر مساحةً ذو سعر أعلى من الشقق ذات الموقع الأفضل فلذلك يتحدد قيمتها نسبةً لمواصفاتها.
اقرأ أيضاً: رفع دعوى جرائم معلوماتية وغرامة الجريمة المعلوماتية – شركة النخبة للمحاماة
حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة
تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزاً وبالتالي فائدتها تتجسد فيما يلي:
- ثمن الأرض يوزع بين الجميع حسب قيمة كل وحدة تقدم وذلك في حال لو أن البناء قد انهدم.
- حسب نسبة قيمة وحدة كل مالك من الوحدات يأخذ نصيبه ويغرم أيضاً فتكون استثمار الزيادة من نصيب الجميع في حال تمكن أهل البناء من زيادة عدد طوابقه ولا تكون هذه الزيادة إلا برضا الجميع وعدم الإضرار بأصل البناء.
- إذا منح البناء قرضاً بدلاً من نزع ملكية الموقع فتكون قسمته كما تقدم.
وفي ختام مقالنا الخاص بملكية السطح في العقار السعودي حيث يمكن تقسيم السطح في الملكية المشتركة قسمة انتفاع وليست تملك ويتم هذا بالتراضي.
وللحصول على معلومات أكثر يرجى التواصل مع شركة النخبة للمحاماة عبر أيقونة الواتساب.
الأسئلة الشائعة لمقال ملكية السطح في العقار السعودي:
من المتعارف عليه أن سطح البنايات ليس من حق السكان أو مشتري الوحدات السكنية وإنما هو حق خالص لمالك العقار.
إذا ذكر بالصك أن السطح ضمن ملكية العقار فهو ملك لصاحب الشقة أما إذا ذكر بأنه من الأجزاء المشتركة فهو حق للجميع ولتفاصيل أدق بإمكانك مراجعة اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات.
لكل صاحب شقة أو طابق أو محل أو أي بناء منشأ على عقاره أو عقار غيره أن يسجل لدى دائرة تسجيل الأراضي ما يملكه كجزء مفرز ومستقل وتعتبر عندئذ أرض العقار المنشأ عليها البناء وأجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك قسماً مشتركاً لجميع أصحاب تلك الطوابق أو الشقق أو المحلات.
قضت المحكمة بأن سطع العقار يعتبر ملكية مشتركة بين ملاك العقار الواحد، إلا إذا لم يشترط مالك العقار في عقود البيع إخراجه من بين الملكية.
من أهم مميزات شراء شقة بدون حصة في الأرض هو رخص ثمنها مقارنةً بسعر شقة لها حصة في الأرض ولكن في حال تعرض المبنى للسقوط فأنت لا تملك أي حق في الأرض وبالتأكيد ستخسر كل الذي وضعته في الشقة التمليك أو العقار.
إن الشقة حتى وإن كانت غير مرخصة لكن الأوراق السليمة التي يتم من خلالها توثيق الأوراق الخاصة بالشقة حيث يعمل الشهر العقاري بالتأكد من التراخيص الخاصة بالأوراق المتعلقة بالعقار.