يشمل مصطلح “عقار” إلى الأرض والحقوق المتعلقة بها و أي مباني أو منشآت أو تحسينات فوق الأرض أو تحتها أو فوقها و قانون العقارات غي السعودية ينظم هذه الملكية و في جميع مناطق المملكة العربية السعودية يخضع قانون الملكية في المقام الأول لقانون الشريعة الإسلامية وهو نظام شامل وكامل من القوانين التي تحكم من بين أمور أخرى، جميع جوانب التجارة والتجارة والعقود و في ظروف معينة توجد تشريعات محددة إلى الحد الذي لا تتعارض فيه مع الشريعة الإسلامية لأمور مثل:
المبيعات على الخارطة، بموجب قانون المبيعات على الخريطة يحتاج المطورون الذين يرغبون في تسويق أو بيع وحدات عقارية في مشروع تطوير عقاري على أساس الخارطة إلى الحصول أولاً على ترخيص و من بين عدد من المتطلبات الأخرى (على سبيل المثال، تفاصيل المشروع، والخبرة السابقة، والجدارة الائتمانية)، ومن المتطلبات الرئيسية إنشاء حساب ضمان مع بنك سعودي (إلى جانب اتفاقية ضمان بين المطور وبنك الضمان).
الوسطاء العقاريون، حيث ينظم الوساطة العقارية قانونان – لائحة المكاتب العقارية واللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية و هناك أربع قواعد رئيسية بموجب لوائح مكاتب العقارات:
- يجب أن يكون المكتب العقاري مملوكاً بالكامل لمواطن سعودي أو شركة سعودية مملوكة بالكامل للسعوديين والمدير المسؤول يجب أن يكون سعودي الجنسية.
- لا يجوز للمكتب العقاري البيع أو التوسط في بيع أي عقار ما لم يكن بحوزته نسخ من صكوك الملكية.
- لا يُسمح للمكتب العقاري بتلقي أكثر من 2.5٪ عمولة من قيمة العقار المباع ولا يجوز له الحصول على أكثر من 2.5٪ كعمولة تأجير من إيجار عام، حتى لو كانت مدة العقد أطول أو قابلة للتجديد.
- يعاقب المخالفون على المكاتب العقارية بغرامة لا تتجاوز 25 ألف ريال أو بإغلاق المكتب لمدة معينة لا تزيد عن سنة أو بإلغاء ترخيص المكتب نهائياً.
اقرأ أيضاً: حقوق وقيود الملكية الأجنبية .. من يمكنه تملك العقارات في السعودية؟
ما هو نظام تسجيل الأراضي وفق قانون العقارات في السعودية؟
يعترف القانون السعودي بكل من حق التملك الحر للأرض وملكية الأرض المستأجرة و في أبريل 2002 صدرت قوانين ولوائح جديدة لإنشاء نظام رسمي لتسجيل الأراضي في المملكة العربية السعودية و نصت هذه القوانين واللوائح الجديدة على تسجيل وعدم قابلية ملكية الأرض للتملك الحر وكذلك تسجيل حقوق الإيجار في الأرض.
تم تطبيق هذه القوانين فقط على بلدة صغيرة واحدة تسمى حريمله في المنطقة الوسطى من المملكة العربية السعودية بعد قرار صادر عن وزير العدل السابق في أغسطس 2008 وعلى هذا النحو فإن الإجراءات المنصوص عليها في هذه القوانين المتعلقة بتسجيل الملكية لها لا أثر في هذا الوقت إلا في بلدة حريمله.
اقرأ أيضاً: نظام الرهن العقاري المسجل 1433 هـ الجديد في السعودية
ما هي الحقوق على العقارات المطلوبة للتسجيل؟
حتى يحين الوقت الذي يتم فيه تشكيل سجل عقاري مركزي فإنه وفق قانون العقارات في السعودية لا يوجد أي شرط بتسجيل أي حق على الممتلكات العقارية ليكون قابلاً للتنفيذ ومع ذلك فإن مكتب كاتب العدل سوف يسجل على سند صك الحقوق التالية عندما يُطلب منه القيام بذلك:
- العهود الإيجابية فيما يتعلق بملكية الطبقات.
- الراحة.
- العهود السلبية.
- تصريح البناء الممنوح بموجب رخصة بناء من البلدية.
- المصالح المفيدة.
- الرهون العقارية (في ظروف محدودة).
اقرأ أيضاً: نظام الإجراءات الجزائية هو النظام المختص لمثل هذه القضايا
هل يمكن للأجانب تملك العقارات؟ هل هناك قيود على الجنسية على ملكية الأرض؟
يعترف القانون الآن بمجموعتين متميزتين من الرعايا الأجانب:
- لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي المستشار أو الشركات المقيمة في إحدى دول مجلس التعاون الخليجي والمملوكة بالكامل لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي.
- الأجانب من أي جنسية أخرى والشركات المقيمة خارج دول مجلس التعاون الخليجي والشركات المملوكة لأجانب من أي جنسية أخرى.
كيف يتم تمويل المعاملات العقارية عادة؟
يوجد في المملكة العربية السعودية عدد من أكبر البنوك في المنطقة و يقدم العديد منها تمويلاً نشطاً لقطاع العقارات، سواء على أساس تقليدي أو إسلامي باستخدام جميع أساليب التمويل و تم استخدام التمويل من دون حق الرجوع والمرجع المحدود والمرجع الكامل فضلاً عن التمويل المضمون وغير المضمون في معاملات مختلفة في الماضي على الرغم من أنه في أعقاب الأزمة المالية العالمية تم استخدام الضمان المفرط الضمانات والتمويل الكامل حق الرجوع وأن تصبح أكثر شيوعاً و يستطيع المقترضون الآن الاقتراض بمعدل أقل مما كان عليه قبل الأزمة المالية العالمية بسبب انخفاض نسب القرض إلى القيمة.
تلعب حقوق الملكية دوراً أكبر في تمويل المعاملات العقارية لا سيما من خلال الصناديق الإسلامية وإصدارات السندات الإسلامية (الصكوك) و المملكة العربية السعودية لديها سوق تمويل عقاري ناشئ وممارسات إقراض صارمة للمستهلكين على الرغم من الطلب القوي على الإسكان على الرغم من أنه من المتوقع أن ينمو بشكل كبير بمجرد تطبيق قانون الرهن العقاري المسجل وتطبيقه بشكل صحيح من قبل السلطات المختصة في المملكة العربية السعودية.
اقرأ أيضاً: القضاء الجزائي و الجرائم المترتبة عليه
شروط استخراج صك ارض بوثيقة
يعاني إثبات ملكية الأراضي من عدم عمومية المستندات الرسمية المطلوبة لثبوت هذه الأراضي وهذا راجع إلى مجموعة من الأسباب منها تشعب هذه القوانين في المجال العقاري في المملكة العربية السعودية بحيث وضع المشرع السعودي شروط وضوابط خاصة ، تهدف إلى تسيير وتنظيم المجال العقاري ، وذالك للحفاظ على الحقوق العينية العقارية ، فهذا الأمر أدى إلى محاولة إيجاد حلول وطرق بديلة لحماية الملكية بشكل قانوني وضمان إثبات ملكية الأراضي.
ما هو قانون الملكية العقارية في السعودية؟
قانون الملكية العقارية في السعودية هو عبارة عن مجموعة من اللوائح التنفيذية التي تحكم حركة الممارسات العقارية وكافة القضايا المُتعلقة بها داخل حدود الأراضي السعودية ويشمل قانون الملكية العقارية في السعودية:
- أسس ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
- ضوابط وشروط تمّلك غير السعوديين للعقارات والاستثمار بها.
- شروط الملكية العقارية لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي.
في حالة نقل الملكية، يقوم المالك بتقديم طلب فرز للبلدية به كافة المستندات (صك الملكية، مخططات العقار، رخصة البناء) أما بالنسبة للعقار الذي لم يسبق إصدار تراخيص له، فيكتفي المالك بتقديم رسم تخطيطي للموقع ورفع لمساحة العقار المراد فرزه وبعدها تحول البلدية المختصة طلب الفرز لكتابة العدل (في حال قمت باستيفاء كافة الشروط) لإصدار وثيقة الملكية.
متطلبات تسجيل الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية
قبل الشروع في عملية التسجيل يتوجب عليك التحقق من الصك العقاري الخاص بك عن طريق الانترنيت وذالك باتباع الخطوات التالية :
- الدخول الى الموقع الرسمي الخاص بوزارة العدل السعودية والتسجيل عبر بوابة ناجز .
- الدخول الى لوحة معلوماتي واختيار عقاراتي ( خدمة استعلام من العقارات بسهولة تامة ) .
- بعد ذلك سوف تظهر لك مجموعة من المعلومات الخاصة بعقاراتك الشخصية .
يعد إفراغ العقار الخطوة المهمة والتي يجب على صاحب الملكية العقارية القيام بها على أكمل وجه بهدف تسجيل هذه الملكية العقارية بشكل صحيح عن طريق وزارة العدل وتتم عملية ( إفراغ العقار ) على الشكل التالي كما هو موضح في الخطوات التالية :
- حضور كل أطراف العقد مع اصطحابهم لهوياتهم الوطنية أو من ينوب عنهم بموجب المستند النظامي مع إحضار الصك الالكتروني للملكة العربية السعودية .
- إحضار معظم الاوراق الرسمية بلا استثناء إضافة إلى وسيلة الدفع سواء أكانت شيك أو كاش .
- إحضار مستند الإفراغ الجزئي اذا كان الإفراغ لا يشمل العقار بكامله بل جزء منه فقط .
اقرأ أيضاً: دور النيابة العامة في القضايا الجنائية
ابرز الاسئلة حول قانون العقارات في السعودية
حضور البائع والمشتري أو من ينوب عنهم بمستند قانوني مع جواز سفرهم أو بطاقة الهوية المحلية.
تقديم كافة الأوراق الرسمية الخاصة بالعقار وبيانات البائع والمشتري.
تقديم مستند بموافقة صندوق التنمية الزراعية في حالة الأراضي الزراعية (مع الأخذ بالاعتبار مرور 4 سنوات على شراء الأرض إذا كان المالك غير سعودي).
تتطلب عملية نقل ملكية عقار مرهون للبنك العقاري مستند يثبت موافقة المرتهن.
موافقة الصندوق العقاري على نقل الرهن باسم المشتري.
كتابة شيك مصدق بيع وشراء لصاحب العقار.
تسديد قسطين أو ثلاثة وإلزام المشتري بسداد باقي الأقساط.
استلام خطاب مغلف من الصندوق العقاري لكتابة العدل لافراغ البيت باسم المشتري
لا توجد تكلفة أو رسوم لنقل الملكية في المملكة العربية السعودية.
لا يمكن إجراء القسمة إلا بحضور جميع الملاك على الشياع و ما دام أن الشريك غير راض عن القسمة فلن يكون أمامك خيار سوى اللجوء إلى المحكمة من أجل إجراء قسمة عينية لانها و الحالة هذه ممكنة فلا يمكن التقسيم الرضائي بدون حضور وموافقة جميع الشركاء في الملك.
إذا كان العقار غير محفظ واستحقت حصة المتقاسم كلها أو بعضها بما زاد على الثلث كان له أن يطلب فسخ القسمة وإجراء قسمة جديدة فيما بقي من العقار الشائع كله إذا كان ذلك ممكنا ولم يلحق أي ضرر بالغير فإذا تعذر إجراء قسمة جديدة كان لمستحق الضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بالتعويض.
تعدّ البطاقة العقارية، الناتجة عن عملية المسح وسيلة من وسائل إثبات الملكية العقارية في مواجهة الغير.
إذا رفض أحد الأشخاص من الورثة البيع و أصر على موقفه يتم اللجوء إلى القضاء المختص عن طريق تقديم شكوى إلى المحكمة المختصة و بعد دراسة القضية يقوم القاضي بتقسيم ثمن العقار أو الممتلكات المتنازع عليها لكل وارث بحسب ما يستحقه وفقاً للشرع الإسلامي.
إن أطراف دعوى القسمة دائماً هم الشركاء في الملك الشائع ودعوى القسمة قد لا تقتصر على الشركاء وحدهم بل تتعداهم إلى كل الدائنين الذين لهم الحق في التدخل حماية لحقوقهم، كما يمكن أن تمتد حتى إلى الغير الذي تؤثر الدعوى على حقوقه.
يجوز الرجوع في القسمة التي يجريها المورث حال حياته ولو كانت في صورة عقد بيع.