ربما ورد مصطلح “حق الشفعة” إلى ذهنك لكن يبقى السؤال الأهم ما هو حق الشفعة في النظام السعودي وأين يتم استخدام مُسمى حق الشفعة في المملكة العربية السعودية وفي أي حالات يتم الحصول على حق الشفعة، في مدونتنا هذه نبين حق الشفعة في النظام السعودي وكل ما يتعلق به.
اقرأ أيضاً: عقوبة الابتزاز في السعودية
حق الشفعة بالتفصيل
يُعرّف حق الشفعة في القانون السعودي بأنه ترخيص وإثبات يسمح بموجبه للطرف الأول أن يقوم ببيع ممتلكات الطرف الثاني وذلك بعد أن يقوم الطرف الأول بدفع مبلغ من المال يساوي بالضبط قيمة نصف سعر الشراء للمتلكات.
أركان الشفعة
1- الآخذ (ويسمى الشفيع، وهو الذي له حق الشفعة).
2- المأخوذ منه (ويسمى المشفوع عليه: وهو الذي انتقل إليه ملك نصيب الشريك القديم).
3- المأخوذ (ويسمى المشفوع فيه، وهو الشيء الذي يريد الشفيع أن يتملكه بالشفعة).
وزاد المالكية ركنًا رابعًا: هو الصيغة.
أما عند الحنفية، فركن الشفعة هو أخذ الشفيع من أحدِ المتعاقدين عند وجود سببها وشرطها.
أما السبب فهو اتصال الملك، وأما الشرط فهو كون المحل عقارًا.
إثبات حق الشفعة
يتم إثبات حق الشفعة في المملكة العربية السعودية في الحالات والاعتبارات ما يلي:
- بيع ما يمتلكه الشريك الأجنبي وهنا من الواجب تقسيم حصته بشكل متساوي.
- مالك حق الانتفاع في حالة بيع العنق المتعلق بحق الشفعة.
- مالك العنق في موضوع الحكر وذلك في حالة القيام ببيع الحكر.
- الشخص الجار المالك في حالة كانت الأرض أبنية أو أرض جاهزة للبناء سواء في المدينة أو الريف.
اقرأ أيضاً: عقوبة الابتزاز في السعودية
المادة 937 من قانون الشفعة
تنص المادة 937 من قانون الشفعة بأنه إذا تنافس الشفاعون مع فئة واحدة فيكون استحقاق الشفاعة لكل منهم بنسبة نصيبهم وإذا استوفى المشتري شروط المادة السابقة فيفضل على غيره من أفراده أو من فئة أدنى لكن إذا كان هؤلاء الآخرون من طبقة أعلى فإنهم يسبقونه.
المادة 938 تنص على:
إذا اشترى شخص أصلًا يُسمح فيه بالشروط الأولية ثم قام ببيعها قبل الإعلان عن أي رغبة في أخذ الأولوية أو قبل تسجيل هذه الرغبة ،فلا يجوز أخذ الشفعة الأولية إلا من المشتري الثاني ووفقاً للشروط الواردة أدناه. الذي اشتراه البائع.
مادة 939 تنص على ما يلي:
1/ لا يجوز الأخذ بالشفعة :
إذا كان البيع علنياً وبالمزاد وفقاً للإجراءات التي يحددها القانون.
إذا تم البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب حتى الدرجة الرابعة أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
ج- إذا تم بيع العقار ليصبح دار عبادة أو ملحقة بدار عبادة.
2/ لا يجوز للوقوف أن يأخذ بالشفعة .
اقرأ أيضاً: تأسيس شركة فردية في السعودية
ميزات حق الشفعة
بالنسبة إلى ميزات حق الشفعة في المملكة العربية السعودية فإن هذا الحق يتعارض مع العقد الأصلي للبيع والسبب في ذلك أن حيازة الشفيق للممتلكات السابقة هو أمر ملزم ضد المشتري و تتميز الشفعة بأنها حق لا يقبل التجزئة ويعني ذلك أنه ليس من حق أحد حصة من العقار المحجوز بشكل قسري على أن يتم ترك الجزء الآخر للمشتري.
وبشكل متصل، فإنه من ميزات حق الشفعة أنها لا تموت مع موت البائع أو الشفيع والمعنى من وراء ذلك أن حق الشفعة يمّكن ورثة الشفيع من المطالبة بحق الشفعة حتى بعد موت الشفيع وذلك ضمن الفترة المتبقية وفق ما يحدده القانون.
اقرأ أيضاً: تكلفة تأسيس مؤسسة مقاولات في السعودية وفتح سجل تجاري ومتوسط ارباحها
شروط الأخذ بالشفعة
الشفعة هي ترخيص يسمح ببيع ممتلكات لطرف آخر مقابل دفع المشتري الأصلي لمبلغ يساوي نصف سعر الشراء ويثبت الحق فى الشفعة :
أ- لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
ب_إذا تم بيع ممتلكات الشريك لأجنبي ،فيجب تقسيم حصته من العائدات بالتساوي.
ج- لصاحب حق الانتفاع إذا بيع العنق المرتبط بهذا الحق.
د- صاحب العنق في الحكر إذا بيع حق الحكر ،ومن له الحكر إذا بيع.
هـ- للجار المالك فى الأحوال الآتية :
إذا كانت الأرض من أبنية أو أراض معدة للبناء سواء كانت في مدن أو قرى.
إذا كان لأرض الجار حق ارتفاق على الأرض المباعة ،أو إذا كان حق الارتفاق على الأرض المباعة على أرض الجار.
إذا كانت أرض الجار مجاورة للأرض المباعة من جانبين وكانت القيمة مساوية لنصف سعر الأرض المباعة على الأقل.
اقرأ أيضاً: عقوبة تعاطي المخدرات في السعودية للاجانب
شروط الشفعة :
أولاً: أن لكل من السابق والمرافق نصيب في شقة أو بيت سكني ،ويترتب على ذلك أنه لا يوجد أسبقية للشريك في عقار ليس شقة أو منزل ولا للشريك فيه. وحدات التخزين أو غيرها من المباني غير السكنية أو الأسواق أو المحلات التجارية أو أي ممتلكات أخرى غير سكنية ولا يوجد عذر مسبق على الممتلكات المنقولة ما لم تكن مملوكة للشقة أو المنزل، ما هو نفسه أو ما شابه ذلك.
ثانياً: لا يملك الشفيع بيتاً أو شقة بشكل مستقل فلا يمكن لأحد الشريكين في منزل مشترك أو شقة بيع حصته إلى أجنبي ما لم يكن شريكه الآخر يمتلك ملكية منفصلة لمنزل أو شقة سكنية أخرى. إذا كان يمتلك منزلًا أو شقة سكنية أخرى بشكل مشترك مع ملاك آخرين ،وفي هذه الحالة يجوز له أخذ جزء من شريكه الذي باع على أساس الشفعة.
ثالثاً: يجب أن يكون التصرف في العقار بيعاً ومطلوب لتأسيس حق الشفعة ،وهو أن التصرف في الممتلكات من قبل مالكها هو بيع ،وكذلك في كل فعل يتصرف في القاعدة من خلال بيع مثل شراء وبيع العقارات أو المقايضة أو التوفيق.
رابعًا: وجود سبب الشفاعة في الشفاعة واستمرارها إلى أن تؤخذ الشفاعة: ويشترط في النهاية إثبات الشفاعة أن سبب الشفاعة يجب أن يكون في الشفع أي أنه يكون. صاحب الشفيع من وقت بيعه وأن يظل مالكًا حتى يأخذ ما بيع ،أي إلى أن يحكم عليه مسبقًا.
اقرأ أيضاً: اسانيد الطلبات في دعوى زيارة السعودية
إذا كنت تبحث عن أفضل المحاميين والمستشارين القانونيين في المملكة العربية السعودية بخصوص القضايا الجنائية و قضايا العقارات و الشركات فإن محاميي Arabe Lawyers هم الخيار الأفضل على الإطلاق لذلك سارع إلى الاتصال عن طريق الواتساب على الرقم 0554300545 للاستفسار والاستشارة والحصول على المعلومة القانونية الصحيحة.
حق الارتفاق هو حق عيني عقاري يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار غيره يملكه شخص آخر.
الحق العيني التبعي هو حق يتقرر على العقار ضمانا لحق شخصي.
الحق العيني الأصلي هو الحق المستقل بذاته، غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه.
الحالات التي لا يجوز بها الأخذ بالشفعة هي:
1 البيع العلني وبالمزاد وفقاً للإجراءات التي يحددها القانون.
2 البيع بين الأصول والفروع ،أو بين الزوجين ،أو بين القارب حتى الدرجة الرابعة ،أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
3 بيع العقار ليصبح دار عبادة أو ملحقة بدار عبادة.
يجوز للشفيع أن يقوم بالتنازل عن حق الشفعة بشكل كتابي أو شفهي قبل البيع.
شروط الشفعة
1 – أن يكون العقار خارجًا من ملك صاحبه خروجًا باتًا، لا خيار لصاحب العقار فيه. 2 – كون العقد الحاصل بين البائع والمشتري عقد معاوضة وهو البيع وما في معناه، فلا يصح عقد الهبة مثلًا. 3 – أن يكون العقد صحيحًا، ليس فاسدًا. 4 – كون الشفيع مالكًا لما يجعله يستحق حق الشفعة، وذلك وقت الشراء ووقت القضاء.
إن حق الشفعة يثبت في الأراضي الملك التي تقع ضمن حدود البلديات أما حق الاولوية فيثبت في الأراضي الأميرية العائد ملكيتها للدولة والتي تقع خارج حدود البلديات وهذه من أهم النقاط لتكييف الدعوى عند إقامتها، وهنا يجب الاستناد إلى أحكام قانون تحويل الأراضي من ميري إلى ملك لسنة 1953م لتحديد نوع الأرض ابتداءً.
مشروعية الشفعة:
قرر جمهور الفقهاء أن الشفعة استحقاق وليست بيعاً، انظر أحكام الشفعة في الفقه الإسلامي ص 60 وقد ثبتت النصوص في مشروعية الشفعة منها عن جابر رضي الله عنه:( أن النبي صلى الله عليه وسلم قضى بالشفعة في كل ما لم يقسم فإذا أوقعت الحدود وصرفت الطرق فلا شفعة ) رواه البخاري.
لغة: بضم الشين وسكون الفاء، من الشفع وهو الزوج والضم، وسميت شفعة؛ لأن الشفيع يضم ما يمتلكه بهذا الحق إلى نصيبه أو ملكه. اصطلاحًا: هي استحقاق الشريك انتزاع حصة شريك ممَّن انتقلت إليه بعِوَض، فهي حق تملُّك قهري يثبت للشريك القديم على الحادث فيما ملك بعِوَض.