قام المرسوم الملكي رقم م/6 بتاريخ 11 / 2 / 1423 بإيضاح كل ما يتعلق بـ التسجيل العيني للعقار في المملكة العربية السعودية ويترافق التسجيل العيني للعقار بمجموعة مواد و اعتبارات لا بد من معرفتها و في هذه المدونة من شركة النخبة للمحاماة سنقدم معلومات هامة حول نظام التسجيل العيني للعقار و شرح المادة 36 من نظام التسجيل العيني للعقار.
اقرأ أيضاً: ما هي الشركة القابضة كيفية تأسيسها | اغراضها وشروطها
Table of Contents
ما هو نظام التسجيل العيني للعقار؟
إن نظام التسجيل العيني للعقار هو سجل عقاري تثبت فيه الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات، و يكون للسجل العقاري قوة إثبات مطلقة،
ولا يجوز الطعن في بياناته بعد انتهاء الآجال المحددة للطعن المنصوص عليها في هذا النظام إلا تأسيساً على مخالفتها لمقتضى الأصول الشرعية أو تزويرها.
أهمية التسجيل العيني للعقار في السعودية
تم التساؤل بشكل كبير ماهو التسجيل العيني للعقار وما أهمية وجوده فقد جاء على إنه نظام يجعل من العقار محوراً أساسياً في عملية تسجيل الملكيات والتصرفات العقارية الأخرى المترتبة عليه،
ويتم بالتعاون مع ملاك العقارات بالمملكة أو من ينوب عنهم عبر المنصة الإلكترونية للسجل العقاري، وأيضاً يهدف لبناء سجل متكامل للقطاع العقاري كأول خطوة تحولية تهدف لتحسين المشهد العقاري بالمملكة.
وأيضاً عمل قانون التسجيل العيني للعقار على تنظيم تحديد الأطراف التي يجب إخطارها بطلب التصرف في العقارات،
ومقدار الرسوم المفروضة لتسجيل الإجراءات القانونية على الممتلكات والضوابط المتعلقة بالإجراءات التي قد تؤدي إلى تغيير في أي من المساحات.
وفي استكمال توضيحنا لسؤال ما هو السجل العقاري وما المقصود بالتسجيل العيني للعقار فإن نظام التسجيل العيني العقاري في المملكة العربية السعودية هو نظام قانوني يحدد أن يتم إنشاء كل سجل تجاري لكل وحدة عقارية والوحدات العقارية في هذا النظام تعني جميع أراضي المملكة لشخص أو أكثر.
اقرأ أيضاً: التسجيل العيني العقاري في الرياض 2024
ما المقصود بالسجل العقاري؟
السجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية،
وما له من حقوق وما عليه من التزامات، والتعديلات التي تطرأ عليه تباعاً.
اقرأ أيضاً: شركة المحاصة في السعودية
القيد الأول فيما يتعلق بالتسجيل العيني للعقار
القيد الأول هو إدراج الوحدات العقارية في السجل العقاري لأول مرة بحالتها التي هي عليها،
وتخصيص صحيفة لكل منها وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار الجديد.
التعاملات العقارية في أثناء إجراءات القيد الأول
يتبع بشأن التعاملات العقارية في أثناء إجراءات القيد الأول الأحكام الآتية:
- التعاملات التي تجري على الوحدات العقارية التي أعدت لها محاضر تحديد وتحرير ولم يقدم بشأنها طعون، تعرض على القاضي المشرف على القيد الأول لينظر فيها وفقًا (للمادة السابعة والعشرين)، دون التقيد بالأرقام المسلسلة للوحدات العقارية.
- التعاملات التي تجري في أثناء النظر في الطعون على محاضر التحديد والتحرير أمام القاضي المشرف على القيد الأول ، يوقف أثرها إلى حين الفصل في تلك الطعون.
- التعاملات التي تجري فيما بعد الفصل في الطعون المشار إليها فيما سبق، تقدم إلى إدارة التسجيل العقاري والتوثيق للنظر في أمر قيدها وفقاً لأحكام هذا النظام.
شرح نظام التسجيل العيني للعقار
في البداية، تعد وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا النظام كل مما يلي:
- كل قطعة من الأرض -بما عليها من بناء وغراس وغير ذلك- تقع في منطقة عقارية واحدة، وتكون مملوكة لشخص أو أكثر، دون أن يفصل جزءاً منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص، ودون أن يكون لجزء منها من الحقوق أو عليه من الالتزامات ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها.
- قطعة الأرض المخصصة لمنفعة عامة وفقاً للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية.
- المناجم والمحاجر.
و بالنسبة لـ شرح نظام التسجيل العيني للعقار، فإنه يخصص لكل منطقة سجل عقاري تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية تقيد بها الحقوق والالتزامات،
وتبين اللائحة التنفيذيةلنظام التسجيل العيني للعقار كيفية إعداد هذا السجل وتحديد بياناته والوثائق المتعلقة به و يلحق بكل سجل عقاري فهرس شخصي هجائي تستقى بياناته منه،
ويخصص فيه لكل مالك صحيفة أو أكثر و تبين فيه الوحدات العقارية التي يملكها وما قد يطرأ عليها من تعديلات.
تقيد الحقوق العقارية في السجل العقاري إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية على النحو الذي تقره الشريعة الإسلامية،
وتوضح اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار شروط وإجراءات قيد تلك الحقوق.
اقرأ أيضاً: انواع الشركات و نظام الشركات في السعودية
مميزات نظام التسجيل العيني للعقار
تشمل مميزات نظام التسجيل العيني للعقار ما يلي:
- الدقة الشديدة في تطبيق التسجيل العيني بالمقارنة مع طريقة السجل العقاري القديمة التي كانت تعتمد في وصف الوحدة على التحديد الفردي بالعين المجردة.
- تسهيل إمكانية التصرف في العقار وإتمام المعاملات القانونية اللازمة لاستغلاله التجاري بالبيع أو التأجير بدون أي معوقات وبشكل عام السجل العيني للعقار دليل قانوني ووثيقة رسمية مسجلة بيد المالك.
- التحديد الدقيق لموقع ومواصفات وأبعاد وإحداثيات العقار بأسلوب علمي يضع حدًا للخلافات القضائية التي تملء ساحات المحاكم السعودية.
شروط التسجيل العيني للعقار في السعودية
حيث تمثلت شروط التسجيل العيني للعقار في السعودية فيما يلي فهي بسيطة وغير معقدة كالتالي:
- تقديم المالك كل المستندات التي تثبت أي حقوق عينية للملاك وأيضاً تقديم سند ملكية موثق.
- العمل على تقديم المخططات الهندسية في حال وجودها وأي مستندات تخص العقار من الناحية الفنية خاصةً ما يتعلق بأعمال البناء أو الهدم.
- التحقق من كل الشروط القانونية العقارية في العقار محل التسجيل فلن يعتد بطلبات تسجيل العقارات المخالفة أو الصادر لها قرارات إزالة.
- تجاوز مرحلة التفتيش على العقار وفحصه بشكل قانوني ومعماري من قِبل اللجنة المتخصصة وصدور شهادة البيانات والموافقة على التسجيل.
تواصل معنا الآن على الرقم التالي 0537500545 عبر الاتصال او الواتسآب بالضغط هنا
اقرأ أيضاً: اللائحة التنفيذية لنظام الإفلاس في السعودية
الإجراءات القانونية للتسجيل العيني للعقار
أوضحت هيئة العقار أن التسجيل الأول للعقارات سيكون متاحاً عن طريق منصة السجل العقاري الإلكترونية،
وأشارت الهيئة إلى أن شركات الخدمات الخاصة بالتسجيل العيني للعقار كلفت بأعمال إنشاء وإدارة السجل العقاري في المملكة،
وذلك باستخدام التقنيات عبر منصة رقمية متكاملة تسهم في تعزيز الشفافية والثقة في خدمات وبيانات العقارات.
فقد تم تحديد جميع شروط التسجيل العيني للعقار وفق ما نص عليه القانون على أنه يجوز تسجيل العقارات من أجل تحديد مالكها أو ورثتها أو المتبرع بها أو المندوبين والطرق المختلفة التي يمكن استخدامها بها.
وتبينت الإجراءات القانونية للتسجيل العيني للعقار بأنه يشترط من أجل التسجيل العيني للعقار وجود صك إلكتروني محدث صادر من وزارة العدل مكتمل البيانات مستوفي شروط الملكية وهوية سارية ووكالة في حال كان مقدم الطلب وكيل،
وسيشمل جميع العقارات السكنية والتجارية والزراعية والحكومية.
خطوات التسجيل العيني للعقار في السعودية
تم تحديد خطوات التسجيل العيني للعقار في السعودية كما بينتها الهيئة العامة للعقار في المملكة،
والتي تقتضي بتوجه مالك العقار بنفسه أو من ينوب عنه بتوكيل رسمي إلى مصلحة الشهر العقاري التابع لها العقار لتقديم طلب التسجيل العيني للعقار الذي يملكه.
فيما بعد يتم إرفاق الطلب بكل الوثائق والمستندات التي حددتها اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار وعلى أثر ذلك سيتم تسجيل طلبه،
وفي حالة عدم تقديم المستندات الثبوتية المقررة أو تقديم مستندات غير صحيحة؛ يحق للشهر العقاري إلغاء الطلب تلقائياً خلال شهر واحد من تاريخ التقديم.
ففي حال لم يقوم مقدم الطلب بتفادي الأخطاء الواردة في الطلب وتدعيم طلبه بالمستندات،
هنا يتطلب ذلك قيام لجنة متخصصة للتفتيش على العقار والبدء في أعمال المسح المكاني لاستيفاء البيانات والمعلومات المقررة بالسجل.
مضمون المادة الأولى من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار
حيث جاء في مضمون المادة الأولى تعريفات خاصة بالنظام العيني للعقار ويقصد بالمصطلحات والعبارات الآتية المعاني المحددة أمام كل منها:
- السجل العقاري:
مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية وما له من حقوق وما عليه من التزامات والتعديلات التي تطرأ عليه تباعاً.
- المنطقة العقارية:
مجموعة من الوحدات العقارية محددة بشوارع رئيسية أو معالم ثابتة واضحة.
- الخارطة:
رسم هندسي مساحي مبني على نظام إحداثيات يبين موقع المنطقة والوحدة أو الوحدات العقارية وحدودها ومعالمها وأرقامها وأطوالها ومساحتها.
- خرائط الأساس الطبوغرافية:
تمثيل لمساحة معينة من سطح الأرض بما عليها من ظواهر مختلفة وفق مقياس رسم دقيق يمثل نسبة ثابتة بين الأبعاد الخطية على الخارطة والأبعاد الأصلية المناظرة لها على الطبيعة.
- القيد الأول:
إدراج الوحدات العقارية في السجل العقاري أول مرة بحالتها التي هي عليها وتخصيص صحيفة لكل منها وفقاً لأحكام هذا النظام.
- أعمال التحديد والتحرير:
الوقوف على طبيعة الوحدة العقارية وإعداد خارطة لها بمعرفة مساح يوضح عليها رقمها وبياناتها وتحرير محضر يذكر فيه ما يدلي به المالك من أقوال وما يؤيدها من مستندات وإن لزم الأمر وفقاً للنموذج المعد لهذا الغرض ويتم ذلك تحت إشراف قاضي من المحكمة المختصة.
- القيود التالية:
إدراج التصرفات التي ترد على الوحدة العقارية بعد إتمام القيد الأول في السجل العقاري.
- المحكمة المختصة:
المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
- الحق العقاري:
سلطة مباشرة يقرها النظام لشخص أو أكثر على عقار معين تخوله التصرف فيه والاستئثار بمنافعه.
- الحق العيني الأصلي:
الحق المستقل بذاته غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه.
- الحق العيني التبعي:
حق يتقرر على العقار ضماناً لحق شخصي.
- حق الارتفاق:
حق عيني عقاري يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار غيره يملكه شخص آخر.
اقرأ أيضاً: المادة السادسة من نظام الجرائم المعلوماتية في السعودية
تواصل معنا الآن على الرقم التالي 0537500545 عبر الاتصال او الواتسآب بالضغط هنا
العقوبات في التسجيل العيني للعقار
مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها نظام آخر، يعاقب بغرامة لا تتجاوز عشرة آلاف ريال:
- كل من تخلف عن الإخطار المنصوص عليه في المادة (الرابعة والخمسين).
- وأيضاً كل من امتنع عن الحضور أمام القاضي المشرف على القيد الأول لمباشرة إجراءات التحديد والتحرير رغم إعلانه بذلك إعلان صحيح.
- كل من قام بعمل من شأنه عرقلة إجراءات التحديد والتحرير.
- كل من امتنع عن تقديم المستندات الدالة على الملكية.
اقرأ أيضاً: نظام الأسلحة والذخائر في السعودية
شرح المادة 36 من نظام التسجيل العيني للعقار
جاء في شرح المادة 36 من نظام التسجيل العيني للعقار بأنه يجب أن تقيد في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله.
وكذا الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، ويدخل في هذه التصرفات القسمة العقارية والوصية والوقف والميراث والرهن ولا يسري أثرها على الغير إلا من تاريخ قيدها.
لا تتردد في السؤال عن كافة الاستفسارات التي تدور في ذهنك عن طريقة التسجيل العيني للعقار ورسوم التسجيل العيني للعقار،
كما نصت عليهم اللائحة التنفيذية التسجيل العيني للعقار، وذلك من خلال استشارة محامي عقاري من شركة نخبة للمحاماة والاستشارات القانونية المختص بكافة القضايا العقارية في السعودية.
اقرأ أيضاً: نظام التعاملات الإلكترونية وكل ما تود معرفته عن التوقيع الرقمي
مضمون المادة السادسة من نظام التسجيل العيني للعقار
6/1 يتألف السجل العقاري من عدة سجلات وملفات لكل منطقة ويكمل بعضها بعضاً وهي:
- سجل الملكية: وهو السجل الأساس ويكون عبارة عن ملف يتم زيادته بحسب الأوضاع ويعطى السجل رقم المنطقة ولو تعدد مع ذكر رقم أول وآخر صحيفة في الملف.
- ملف الخرائط المساحية.
- سجل محاضر التحديد والتحرير.
- دفتر اليومية: وهو دفتر يحتوي على عدد من الصفحات المرقمة تدرج فيه طلبات القيد فور تقديمها إلى إدارة التسجيل العقاري والتوثيق.
- ملفات الوحدات العقارية.
6/2 يتم إعطاء كل منطقة من مناطق المملكة رقم متسلسل مميز لها وأيضاً يعطى لكل مدينة أو محافظة أو مركز داخل كل منطقة رقم متسلسل مضاف إلى رقم المنطقة،
وتقسم المدن والمحافظات والمراكز إلى مناطق عقارية يعطى كل منها رقماً متسلسلاً مرتبطاً برقم المدينة أو المحافظة أو المركز ويكون هذا الرقم رقم سجل المنطقة العقارية.
6/3 تعطى كل وحدة عقارية رقماً مميزاً طبقاً لنظام الترميز المكاني ويعد هذا الرقم رقماً لصحيفتها.
إصدار رخصة مسجل عقاري
في فقرتنا هذه سنوضح كيفية إصدار رخصة مسجل عقاري من خلال منصة التسجيل العيني للعقار في السعودية ويتم ذلك من خلال اتباع الخطوات التالية:
- قم بزيارة الرابط المخصص للخدمات الإلكترونية للهيئة العامة للعقار.
- انقر على الخدمات الإلكترونية للوساطة العقارية.
- قم بتسجيل الدخول إذا كان لديك حساب، وإذا لم يكن لديك حساب، انقر على تسجيل مستخدم جديد.
- قم بإدخال البيانات الشخصية المطلوبة مثل رقم الهوية وتاريخ الميلاد وكود التحقق.
- ملء المعلومات المطلوبة مثل رقم الجوال والعنوان الوطني وإنشاء كلمة مرور جديدة وتأكيدها.
- ستتلقى رمز التحقق على الجوال المسجل، قم بإدخاله لاستكمال عملية التسجيل.
- اختر الدور الذي ترغب فيه، وهو وسيط فرد.
- ستظهر نافذة جديدة، انقر على اصدار ترخيص جديد.
- اختر رخصة فال للوساطة والتسويق العقاري.
- قم بتأكيد اصدار الرخصة لاستكمال العملية بنجاح.
رخصة التسويق العقاري
تمثلت كيفية الحصول على رخصة التسويق العقاري بالخطوات التالية:
- الدخول على منصة وافي وتسجيل الدخول.
- الضغط على أيقونة رخص تسويق العقارات.
- الضغط على أيقونة طلب ترخيص تسويق جديد.
- الترخيص الداخلي بناء على رقم السجل المربوط بالهوية الوطنية، من خلال الضغط على أيقونة الترخيص الداخلي.
- إدخال بيانات المشروع.
- إدخال بيانات صك الأرض.
- ومن ثم إدخال بيانات المسوق العقاري.
اقرأ أيضاً: التسجيل العيني العقاري في الدمام 2024
كيفية تجديد رخصة المسوق العقاري
خطوات التقديم على الخدمة هي على الشكل التالي:
- الدخول على منصة وافي وتسجيل الدخول.
- الضغط على أيقونة رخص تسويق عقارات.
- اختيار المشروع المراد تجديد ترخيصه بالضغط على أيقونة طلب ترخيص تسويق جديد.
- إدخال بيانات المشروع.
- ومن ثم إدخال بيانات مقدم الطلب.
- إدخال بيانات المسوق العقاري.
- فيما بعد إدخال البيانات المطلوبة.
- الإقرار بالتعهدات والالتزامات.
أعمال هيئة عقارات الدولة
وتتلخص أعمال هيئة عقارات الدولة في الآتي:
- إصدار تراخيص مزاولة المهن العقارية والإشراف عليها وتسجيل الشركات والأفراد واعتمادها.
- اصدار تراخيص التفويضات الرسمية المطلوبة لإدارة المنشآت من الناحية العقارية والاستثمارية.
- إصدار أيضاً تراخيص التفويضات اللازمة لإنشاء وإطلاق المنصات الإلكترونية العقارية.
- وضع ضوابط وأسس لأنشطة التسويق العقاري.
- الإشراف على سوق العقارات وتطبيق القواعد المقررة.
- التواصل والتعاون مع جهات الدولة.
- توعية صغار المستثمرين بماهية القطاع العقاري وقوانينه.
- تطبيق مؤشرات استثمارية عقارية بمحددات معروفة.
- تقديم دورات تدريب وتأهيل للأنشطة العقارية.
- تنظيم الإعلانات العقارية ومراقبة مصداقيتها.
- المشاركة في المعارض والمؤتمرات الدولية.
- تشجيع الاستثمار في عقارات السعودية.
- فض المنازعات القانونية.
- حوكمة القطاع العقاري.
اقرأ أيضاً: نظام ضريبة القيمة المضافة في السعودية | دليلك الكامل 2023
الفرق بين التسجيل العيني والتسجيل العادي للعقار
تبين الفرق بين التسجيل العيني والتسجيل العادي للعقار بأن طريقة التسجيل العادي للعقارات يعني تخصيص شبكة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية توصف فيها الوحدة وصفاً دقيقاً ويكون ذلك من حيث موقعها، وتبيان فيها الحقوق الواجب الالتزام بها.
بينما التسجيل العيني للعقار تم توظيفه من أجل الحصول على محور أساسي في عملية تسجيل الملكيات والتصرفات العقارية الأخرى جميعها،
حيث يتم التعاون مع ملاك العقارات بالمملكة أو من ينوب عنهم عبر المنصة الإلكترونية للسجل العقاري،
ويهدف إلى إنشاء سجل للقطاع العقاري كأول مهمة صغيرة لتحسين التفاصيل العقارية بالمملكة.
إذا كنت تبحث عن أفضل المحاميين والمستشارين القانونيين في المملكة العربية السعودية بخصوص القضايا الجنائية و قضايا العقارات و الشركات فإن محاميي شركة النخبة هم الخيار الأفضل على الإطلاق،
لذلك سارع إلى الاتصال عن طريق الواتساب على الرقم 0537500545 للاستفسار والاستشارة والحصول على المعلومة القانونية الصحيحة.
الأسئلة الشائعة حول مقال نظام التسجيل العيني للعقار | طريقة التسجيل العيني والعقوبات المترتبة على التأخير:
تشمل ما يلي:
الحق العيني الأصلي هو الحق المستقل بذاته، غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه.
حق يتقرر على العقار ضماناً لحق شخصي.
حق الارتفاق هو حق عيني عقاري يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار غيره يملكه شخص آخر.
تحفظ في إدارة التسجيل العقاري أصول الصكوك والأحكام التي يتم القيد بموجبها والسجلات والوثائق الخاصة بالقيد، ويحظر نقلها إلى خارجها ولا يجوز لغير الجهات القضائية أو من تندبه من أرباب الخبرة وهيئات النظر الاطلاع عليها ويستثنى من ذلك الوثائق المتعلقة بقيد المنشآت العسكرية والمشروعات الاقتصادية ذات الطابع الوطني فتحفظ في مقار الجهات الحكومية التابعة لها، وتتبع في شأنها أحكام السرية المقررة في الأنظمة الخاصة بها.
المنطقة العقارية هي مجموعة من الوحدات العقارية محددة بشوارع رئيسة أو معالم ثابتة وواضحة.