يسعى القانون السعودي مهما كان نوعه إلى تنظيم كل ما يتعلق بالحياة والنظام العام ونظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها في السعودية حيث تم إصداره بـ مرسوم ملكي رقم م/5 بتاريخ 11 / 2 / 1423 و قرار مجلس الوزراء رقم 40 بتاريخ 9 / 2 / 1423.
نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها هي مجموعة من القوانين واللوائح التي يجب على المالك أخذها في الاعتبار عند البناء والتي تم إصدارها رسميًا من خلال مرسوم ملكي ولا يزال العمل به ساري في المملكة العربية السعودية حتى الآن وفي المقال نوضح تفاصيل أكثر لذا تابع القراءة.
اقرأ أيضاً: النظام التجاري نظام المحكمة التجارية في السعودية 2022
Table of Contents
مفاهيم متعلقة بـ نظام ملكية الوحدات العقارية
وفقاً لـ نظام ملكية الوحدات العقارية فإن الأرض هي القطعة المخصصة لتشييد بناء عليها وإنشاء مرافقه وخدماته، حسب المخطط الهندسي المعتمد برخصة البناء.
الوحدة العقارية هي الدار أو الطبقة أو الشقة أو المرآب (الكراج) أو الدكان أو أي جزء من البناء النظامي يمكن فرزه وإجراء حقوق الملكية عليه والتصرف به مستقلاً عن أجزاء البناء الأخرى.
ومن ناحية أخرى فإن المالك هو الذي يملك وحدة عقارية مستقلة سواء كان واحداً أو أكثر و عند ورود الصيانة والترميم فيقصد به الأعمال اللازمة لحفظ العين أو حفظ المنفعة سواء كانت لوحدة مستقلة أو لما تشمله الملكية المشتركة كالمصعد و السلم والحديقة.
اقرأ أيضاً: محكمة التنفيذ بالسعودية .. معلومات وحقائق مفيدة
مواد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
يتضمن نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها عدد من المواد التي تتمثل فيما يلي:
- المادة الأولى: تتضمن هذه المادة بعض العبارات التي تشمل (الأرض، الوحدات العقارية، الصيانة، المالك، والأجزاء المشتركة).
- المادة الثانية: تشمل هذه المادة كل ما يتعلق بحدود الأرض، الحدود التي يجب أن يلتزم بها الشركاء في الأرض، بالإضافة إلى تقسيم الحصص وضرورة تدوين أسماء الشركاء في العقد.
- مادة النظام الثالثة: يمكن للشركاء أن يتقاسموا الحصص في البناء وإذا لم يتم الاتفاق يجب اللجوء للقضاء.
- المادة الرابعة: الشركاء في نفس المبنى مشتركين أيضًا في الأجزاء المشتركة إلا إذا تم الاتفاق فيما بينهم على شيء مخالف.
- المادة الخامسة: يشترك ملاك الوحدات العقارية في الصيانة وأعمال الترميم، كما يجب أن يقوم مالك العقار بصيانته حتى وإن لم يكن منتفع به حتى لا يسبب الضرر للجيران.
- مادة النظام السادسة: يلتزم كل مالك بحدود تصرفه في الوحدة التي يملكها دون الإضرار بحقوق الغير، مع مراعاة آداب التعامل مع الجيران كما في الشريعة الإسلامية.
- المادة السابعة: يتم إنهاء إجراءات نقل الملكية في الجهة المختصة بذلك.
- المادة الثامنة: في حالة انتزاع الملكية بسبب المصلحة العامة ويتم تعويض كل مالك على حسب نسبته سواء في البناء بالكامل أو المساحات المشتركة مثل الحديقة.
- المادة التاسعة: في حالة وجود شركاء لنفس العقار الذي يزيد عدد وحداته عن عشر وحدات، وكان عدد الشركاء خمسة أو أكثر، يجب عليهم تنظيم جمعية للتشاور في مصلحة البناء.
- المادة العاشرة: يتم انتخاب رئيس للجمعية من بين الأعضاء، والذي يكون مسئول عن كل ما يتعلق بالعقار، وتكون مدة الرئاسة 3 سنوات مع إمكانية التجديد.
- المادة الحادية عشر: يمكن أن تقوم الجمعية بوضع لائحة تتعلق بحسن إدارة العقار بشرط موافقة ثلاثة أرباع عدد الشركاء.
- المادة الثانية عشر: في حالة عدم وجود لائحة لإدارة العقار، يتم إدارة الأجزاء المشتركة من قبل جمعية الملاك.
- المادة الثالثة عشر: من حق جمعية الملاك الموافقة على أي قرار بشأنه زيادة قيمة العقار مثل التركيبات والصيانة وغيرها.
- مادة أربعة عشر: يتم انتخاب مدير لجمعية الملاك والذي يكون مسؤوول عن تنفيذ القرارات.
- المادة الخامسة عشر: يتم تحديد راتب المدير عند التعيين مع إمكانية عزله بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية.
- المادة السادسة عشر: التزام الشركاء بتجديد العقار في حالة إلحاق أي ضرر به مثل الحرائق.
- مادة رقم سبعة عشر: في حالة هدم البناء واختلاف الشركاء يتم اللجوء إلى القضاء.
- المادة الثامنة عشر: بشأن هذا النظام أن يلغي كافة الأحكام التي تتعارض مع لوائحه.
- المادة التاسعة عشر: يتم نشر النظام في الجريدة الرسمية ويتم البدء بالعمل به بعد شهرين من تاريخ نشره.
ما هو مضمون المادة الثانية من نظام ملكية الوحدات العقارية؟
تنص المادة الثانية أنه لكل مالك أن يبني على أرضه ضمن حدود الأنظمة والتعليمات بناء من طبقة أو أكثر و يفرزه إلى وحدات عقارية مستقلة تبعاً للتصميم المعتمد في المخطط والرخصة.
ويكون تصرفه في كل أو بعض هذه الوحدات باعتبار كل وحدة منها مستقلة عن الأخرى و تتضمن المادة الثانية أيضاً ما يلي:
- ترقم الوحدات العقارية في البناء الواحد ترقيماً تسلسلياً بحيث لا يتكرر رقم واحد لوحدتين عقاريتين في البناء الواحد.
- يجب أن يبقى شكل وحدود الأرض وأطوالها والبناء ومقاييسه مطابقاً للمخطط المعتمد.
- تبقى محتويات صك الملكية مطابقة لأوصاف الأرض وحدودها وشكلها وأوصاف الوحدة العقارية و حدودها وشكلها الهندسي، فإذا اختلفت الأوصاف عن الواقع تجري الجهة المختصة تصحيح بيانات الصك وفقاً للإجراءات النافذة، ويمكن إصدار صك لكل وحدة.
- إذا اشترك شخصان فأكثر في تشييد بناء اعتبروا جميعاً شركاء في ملكيته أرضاً وبناء، ملكية شائعة في كل طبقاته ووحداته العقارية و ملاحقه كل بنسبة مساهمته في رأس المال والمصروفات ما لم يكن في العقد اتفاق بخلاف ذلك.
- يجب أن يتضمن العقد أسماء أصحاب الحصص العينية من مالكي الأرض وأصحاب الحصص النقدية، و أوصاف الأرض المعدة للبناء ورقم صك الملكية و تاريخه ومصدره و التزامات الشركاء و حقوقهم الأخرى.
اقرأ أيضاً: عقوبة التستر التجاري لأول مرة
كيف تتم إجراءات نقل الملكية؟
تتم إجراءات نقل الملكية أمام الجهة المختصة في توثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك المتعلقة بها، وفقاً للإجراءات النافذة، مع مراعاة ما ورد في هذا النظام (نظام ملكية الوحدات العقارية).
اقرأ أيضاً: عقوبة التستر على الأجنبي (عقوبة التستر التجاري للوافد في السعودية)
تأسيس جمعيات للملاك
إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر وفقاً للقواعد فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤونه.
ويعد امتلاك وحدة عقارية مفرزة في عقار مشترك قبولاً من المالك بالنظام الأساسي والالتزام بالقرارات التي تصدرها الجمعية العامة.
ليس من الممكن لجمعية الملاك أن تحد من حقوق المالك في التصرف بوحدته العقارية وإذا تعدد الملاك المفرز يجب عليهم أن يختاروا من بينهم من عليه أن يمثل الجمعية العامة.
جميع الحقوق والواجبات المتعلقة بالوحدة العقارية يبقى المالك ملزم بها أمام جمعية الملاك أو غيرها.
وتتكون موارد جمعية الملاك من اشتراكات الملاك والتبرعات والوصايا والأوقاف وعوائد استثمار أموال الجمعية والأجزاء المشتركة القابلة للاستثمار.
ما هي موارد جمعية الملاك؟
تتكون موارد جمعية الملاك مما يأتي:
- اشتراكات الملاك.
- المبالغ التي يتقرر تحصيلها من الملاك لمواجهة التزامات الجمعية.
- القروض.
- التبرعات والهبات.
- عائد استثمار الأجزاء القابلة لذلك.
اقرأ أيضاً: محكمة جزائية في السعودية
مضمون المادة الثانية عشرة
تنص المادة الثانية عشرة من نظام ملكية الوحدات العقارية على ما يلي:
- يجب تسجيل جمعية الملاك وفق أحكام النظام وأن تتمتع بالشخصية المعنوية المستقلة وأن يكون لها ذمة مالية مستقلة.
- تأسيس جمعية للوحدات العقارية عند بلوغ عدد الملاك ثلاثة وأكثر لها وأن تكون مفرزة ضمن عقار مشترك ومسجلة لدى الهيئة.
- الهيئة المسجلة عندها الجمعية تتولى تنظيم أعمالها وتسجيل جمعيات الملاك وتحدد اللائحة للإجراءات اللازمة.
- ولضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك يكون لكل جمعية ملاك نظام أساسي لا يتعارض مع احكام النظام وتوافره يعتبر شرطاً لتسجيل الجمعية.
- لائحة الأحكام الواجب توافرها في النظام الأساسي لجمعية الملاك:
اتباع قواعد لانقضاء جمعية الملاك وإجراءات تصفيتها.
قواعد عمل الجمعية العامة والمدير.
قواعد تحديد مبلغ اشتراكات الملاك المطلوب تسديده لإدارة العقار وصيانة الأجهزة المشتركة.
الأحكام المتعلقة باستعمال الأجزاء المشتركة وإدارتها.
تحديد كل من بداية السنة ونهايتها لجمعية الملاك وأيضاً قواعد الصرف من الميزانية التابعة للجمعية واتباع أساليب المراقبة المالية.
المادة الثامنة عشرة
لجمعية الملاك جمعية عامة تتكون من جميع الملاك والأمور التي تتعلق بجمعية الملاك وتختص بها الجمعية العامة ولها الحق بالاطلاع والتدخل بالأمور التالية:
- تعيين المدير وإبراء ذمته.
- تحديد أجور الحسابات ومراجعتها.
- تعديل النظام الأساسي.
- مناقشة الميزانية السنوية للجمعية واعتمادها.
- الكشف على التقرير الذي يقدمه المدير والمتعلق بإدارة العقار المشترك ومركز جمعية الملاك المالي.
يتم انتخاب رئيساً للجمعية العامة ويكون من بين أعضائها وعليه أن يتولى رئاسة الاجتماعات التابعة لها وتكون مدة الرئاسة ثلاث سنوات قابلة للتجديد.
وفقاً للقواعد التي يحددها النظام الأساسي تعقد الجمعية العامة بدعوة من رئيسها.
بناءً على طلب المدير أو عدد من الملاك الذي يمثل نصف إجمالي الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك فمن الممكن دعوة الجمعية العامة للانعقاد في أي وقت.
على الهيئة أن تجهز مندوباً أو أكثر لحضور اجتماعات الجمعيات العامة وذلك للتأكد من تطبيق أحكام النظام.
لم ينص النظام الأساسي على نسبة أعلى من نسبة ملكية الملاك المقدرة بثلاث أرباع إجمالي مساحة الوحدات العقارية طبعاً بعد موافقة عدد من الملاك على هذه النسبة فهنا تكون قرارات الجمعية العامة صحيحة.
اقرأ أيضاً: شرح لبعض مواد اللائحة التنفيذية لنظام التكاليف القضائية في السعودية
نظام ملكية الوحدات العقارية الجديد
يهدف نظام ملكية الوحدات العقارية الجديد إلى تحسين أداء القطاع العقاري وتنظيمه والإشراف على العلاقة بين كافة الأطراف في المجمعات السكنية والتجارية ذات الملكية المشتركة.
نظام ملاك الجديد أصبح سارياً الآن ويتميز بعدد من المزايا والخدمات التي تشتمل على:
- تمكين الملاك من إنشاء جمعية دون عدد محدد من الوحدات العقارية.
- إلزام الملاك بإنشاء جمعية إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك 3 أشخاص فأكثر.
- ولغير الملتزمين بقرارات مدير العقار يجب تطبيق سند تنفيذي على الملاك وتوضيح ما يتعلق بالوحدة العقارية من التزامات.
- إمكانية إنشاء جمعية للمستأجرين وتوثيق العقود وأرشفتها.
- تزويد المستفيدين بقائمة للشركات المصنفة وغيرها من الخدمات الأخرى.
أبرز ضوابط نظام ملكية الوحدات العقارية
تشمل أبرز ضوابط نظام ملكية الوحدات العقارية ما يلي:
- إصدار صك ملكية لكل وحدة عقارية مفرزة.
- بعد موافقة الجمعية العامة يجب إعادة فرز العقار المشترك.
- الترقيم التسلسلي للوحدات العقارية المفرزة.
- التزام جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك.
- يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة.
- بعد موافقة الجمعية العامة يتم التعديل الخارجي للعقار.
- فرز البناء الذي صاحب الأرض إلى وحدات مستقله.
- تضمين عقد الشراكة لأسماء أصحاب الحصص العينية والنقدية.
إذا كنت تبحث عن أفضل المحاميين والمستشارين القانونيين في المملكة العربية السعودية بخصوص القضايا الجنائية وقضايا العقارات والشركات فإن محاميي شركة النخبة للمحاماة هم الخيار الأفضل على الإطلاق.
لذلك سارع إلى الاتصال عن طريق الواتساب على الرقم 0537500545 للاستفسار والاستشارة والحصول على المعلومة القانونية الصحيحة.
اقرأ أيضاً: عقوبة التستر على الأجنبي (عقوبة التستر التجاري للوافد في السعودية)
اقرأ أيضاً: نظام الرهن العقاري المسجل 1433 هـ الجديد في السعودية
أسئلة شائعة حول نظام ملكية الوحدات العقارية:
القسمة لا يمكن إجراؤها إلا بحضور جميع الملاك على الشياع و مادام أن الشريك غير راض عن القسمة فلن يكون أمامك خيار سوى اللجوء إلى المحكمة من أجل إجراء قسمة عينية لانها و الحالة هذه ممكنة ولا يمكن التقسيم الرضائي بدون حضور وموافقة جميع الشركاء في الملك.
تعد أجزاء مشتركة:
الأرض هيكل العقار والأساسات والجدران الحاملة له والأقبية مهما كان عمقها وواجهة البناية.
السطوح المعدة للاستعمال المشترك.
الدرج والممرات والدهاليز المعدة للاستعمال المشترك.
مساكن الحراس والبوابين.
المداخل والسراديب والمصاعد المعدة للاستعمال المشترك.
الجدران والحواجز.
جمعية الملاك كيان يؤسسه الملاك أو من يمثلهم في عقار مشترك لغرض إدارة جميع شؤون ذلك العقار، وفقاً لأحكام النظام والنظام الأساسي.
النظام الأساسي: النظام الأساسي لجمعية الملاك.
الميزانية: ميزانية جمعية الملاك السنوية لإدارة العقار المشترك.
الجمعية العامة: الجمعية العامة لجمعية الملاك.
إذا كان العقار غير محفظ واستحقت حصة المتقاسم كلها أو بعضها بما زاد على الثلث كان له أن يطلب فسخ القسمة وإجراء قسمة جديدة فيما بقي من العقار الشائع كله إذا كان ذلك ممكناً ولم يلحق أي ضرر بالغير فإذا تعذر إجراء قسمة جديدة كان لمستحق الضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بالتعويض.
لا يحق لأي من الورثة التصرف بالعقار أو الملكية دون الرجوع إلى موافقة الجميع كون الأشخاص الوارثين متساويين في الحقوق وفقاً لما يحدده الشرع.
سطح العقار يعد ملكية مشتركة بين ملاك العقار الواحد إلا إذا لم يشترط مالك العقار في عقود البيع إخراجه من بين الملكية.
طريقة التسجيل العيني للعقارات يعني تخصيص صحيفة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية توصف فيها الوحدة وصفاً دقيقًا ويكون ذلك من حيث موقعها، مساحتها، طبيعتها وتبين فيها حقوق الوحدة والالتزامات المترتبة عليها.
أتاح هذا النظام تأسيس جمعيات لإدارة شؤون العقار إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر وأجاز على إصدار صك ملكية مستقل لكل وحدة عقارية بحسب الإجراءات النظامية.
تفتح الجمعية حساباً مصرفياً باسمها وفقاً للإجراءات النظامية في أحد البنوك المرخص لها بالعمل داخل المملكة وتضع جميع أموال الجمعية فيه.
دون إخلال بما تقضي به الأنظمة ذات الصلة تكون قرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها وفقاً للصلاحيات المخولة له بموجب النظام والمتعلقة بالعقار المشترك أو المجمع العقاري بعد اعتمادها من الهيئة سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك لأحكام نظام التنفيذ وتحدد اللائحة الإجراءات اللازمة.